2026-09-26

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近期，中信集团介入广州石溪的旧改计划，并将于2025年启动深圳东角头的“中信城开·信悦湾”项目。这两项事务本质相似，采用的是“央企资金+代建监管+资产隔离”的模式，旨在为佳兆业的旧改资产提供支持与延续。

在广州石溪旧改方面，佳兆业与中信置业旗下的“信置悦和”联合成立广州信置石溪城市更新合伙企业，佳兆业占据约99.9735%的股份，信置悦和的引入让私募资金规模超百亿。该项目的旧改方案早已获批，改造成本约198.18亿，而复建安置资金则需162.45亿，但具体资金来源尚不明确。在广州的旧改项目中，未实质动迁的项目多可能被劝退，因此中信的加入为项目提供了资金与管理的支持。

中信城开董事长杨劲阐述了这一模式，强调了“金融支持+风险隔离+资产管理”的理念，即通过寻找增量资金，搭建隔离架构，再由中信负责代建监管。中信城开在全国已成功实施30多个化险项目，管理货值超过2000亿。对佳兆业而言，虽然仍是项目的核心主体，但其角色已从“开发商”转变为“旧改服务商”，将主要利润交给了资金方。 龙8头号玩家国际

而在深圳东角头及信悦湾等四个项目方面，佳兆业于2022年将部分股权转给中信城开及中信银行，通过服务信托模式进行盘活；东角头项目随之更名为“中信城开·信悦湾”，预计在2025年11月发布，郭英成还罕见回到内地公开露面。中信银行作为债权人，中信城开负责融资建设，项目回款优先覆盖相关投入，而佳兆业则仅保留部分权益与品牌合作。

之所以称之为“再一次”，是因为早在2014-2015年，佳兆业遇到首次危机时，就曾得到中信银行及中信信托的约300亿纾困与融资支持；2021年再次爆发问题后，中信的角色从简单放贷转变为涉及项目代建等更深层的合作。

尽管中信的支持为项目提供了保障，但不能视之为“佳兆业的全面复苏”。整体来看，佳兆业仍面临重大调整，预计到2025年需通过境外重组削减86亿美元债务并展期五年，同时计划用“以股代息”替代现金流出，进一步减少负担。但是，短期内的短债仍达千亿级，现金流也受到销售监管的制约。中信的介入意味着保护具体项目的交付与抵押物的回收，但佳兆业的股权将会被稀释，其优质资产将逐步转变为“中信操盘、佳兆业分润”的局面。 龙8头号玩家国际